Les neuf défauts qui interdisent tout complément de loyer

Le complément de loyer permet, en zone d’encadrement, de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles. L’argumentaire se construit, se documente, se défend. Mais il existe en amont une question qui n’appelle pas de discussion : le logement présente-t-il l’un des neuf défauts qui excluent purement et simplement tout complément ? Si oui, la réflexion s’arrête là.

La liste, telle que la loi l’énonce

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente au moins l’une des caractéristiques suivantes : sanitaires situés sur le palier ; signes d’humidité sur certains murs ; diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ; fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation ; vis-à-vis à moins de dix mètres ; infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ; problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ; installation électrique dégradée ; mauvaise exposition de la pièce principale. Neuf items, issus de l’article 140 de la loi ELAN tel que modifié par la loi du 16 août 2022.

Une exclusion, pas un malus

C’est le contresens le plus répandu, et le plus coûteux. Ces défauts ne viennent pas en déduction d’un complément calculé par ailleurs : ils l’annulent. Un appartement du sixième arrondissement avec vue dégagée sur la Seine, moulures d’origine et terrasse, mais classé G, ne peut supporter aucun complément. Additionner des qualités ne compense pas un seul des neuf items. Nos simulateurs ont été revus en ce sens : renseigner une classe F ou G ramène le complément justifiable à zéro et affiche le fondement, plutôt que de proposer un montant que le bail ne pourrait pas porter.

Ce que le bail doit dire, et dans quel délai le locataire peut agir

Le complément doit être expressément stipulé au contrat, et les éléments qui le justifient y être mentionnés. Un complément non stipulé est inexistant ; un complément stipulé sans justification est fragile. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation — saisine gratuite, et devant laquelle la charge de la preuve pèse sur le bailleur. Si le désaccord persiste, il a trois mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection.

Deux autres limites, moins citées

Le complément ne peut reposer sur une caractéristique déjà prise en compte dans le calcul du loyer de référence — la surface, l’époque de construction, le caractère meublé. Il ne peut pas davantage se fonder sur un équipement dont le coût est récupérable au titre des charges : la présence d’un ascenseur, par exemple, ne justifie aucun complément, puisque le locataire en supporte déjà l’exploitation.

Notre pratique

Nous n’inscrivons un complément au bail qu’après visite physique, et après avoir écarté un par un les neuf items. La note jointe au contrat décrit chaque caractéristique retenue, avec photographies datées et comparables de secteur. Un complément qui ne survivrait pas à une conciliation n’a pas sa place dans un bail que nous rédigeons : il expose le bailleur à une restitution, et la maison à sa responsabilité.