IRL du troisième trimestre 2026 : +1,57 %, et ce que ce chiffre n’autorise pas

L’INSEE a publié le 15 octobre 2026 l’indice de référence des loyers du troisième trimestre : 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an (Informations rapides n° 246). C’est la progression annuelle la plus marquée depuis 2024, après +1,15 % au trimestre précédent. Le chiffre circule vite, et il est régulièrement mal lu. Il ne dit pas qu’un loyer augmente de 1,57 % ; il dit de combien un loyer peut augmenter, si quatre conditions sont réunies.

La formule, et le trimestre qui compte

La révision s’opère selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l’année précédente). Le trimestre de référence n’est pas celui du calcul : c’est celui qui figure au bail, et lui seul. Appliquer le dernier indice publié parce qu’il est le plus élevé est une erreur fréquente et une hausse indue. Deuxième écueil : l’indice n’est pas monotone. Il a reculé entre le deuxième et le troisième trimestre 2026 — de 148,37 à 148,06. Un bail dont le trimestre de référence est le troisième donne donc, cette année, un coefficient différent d’un bail référencé au deuxième.

Sans clause au bail, pas de révision

La révision n’est pas de droit. Elle suppose une clause expresse du contrat de location. À défaut, le loyer reste celui convenu pour toute la durée du bail, et le bailleur n’a d’autre voie qu’une proposition de nouveau loyer au renouvellement, dans les conditions — nettement plus exigeantes — de l’article 17-2.

Un an pour la réclamer, ensuite elle est éteinte

C’est la règle la plus coûteuse et la moins connue. Depuis la loi ELAN, le bailleur dispose d’un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la manifester. Passé ce délai, elle est perdue — définitivement, et sans rattrapage possible sur les mois écoulés. La révision ne rétroagit pas davantage : notifiée en octobre pour une échéance de mars, elle ne produit effet qu’à compter de la notification. Nous écrivons, nous datons, nous conservons la preuve de l’envoi.

Les logements que l’indice ne concerne plus

Depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l’objet d’aucune révision annuelle, d’aucune majoration au renouvellement, ni d’aucune hausse à la relocation. Le gel vaut pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Il ne s’agit pas d’un plafonnement : l’indice ne s’applique pas, quel que soit son niveau. Et il s’étendra à la classe E le 1er janvier 2034.

Notre pratique

Chaque révision que nous portons est datée, motivée et notifiée par écrit, avec rappel de l’indice de référence du bail, de l’indice de comparaison et du coefficient appliqué. Nous ne révisons jamais un logement classé F ou G, et nous le signalons au mandant plutôt que de laisser croire à un oubli. Le simulateur IRL de nos Outils reprend la formule légale, les indices publiés et les cas d’exclusion.