Classe F : il reste cinq cents jours

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a inscrit la performance énergétique parmi les critères de décence du logement. Le calendrier est connu, et il est sans ambiguïté : la classe G est sortie du champ locatif au 1er janvier 2025, la classe F en sortira au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034. Nous écrivons à cinq cents jours de la deuxième échéance.

Ce que « ne plus être décent » emporte

Il ne s’agit pas d’une amende. Un logement indécent ne peut plus être mis en location, reloué, ni tacitement reconduit. Et pour un bail en cours, le locataire peut exiger du bailleur la mise en conformité ; à défaut, saisir le juge, qui peut ordonner les travaux sous astreinte et suspendre ou réduire le loyer jusqu’à leur exécution. La sanction n’est pas administrative : elle est contractuelle, et elle frappe la recette.

Le gel du loyer s’applique déjà, lui

Un bailleur de logement classé F n’attend pas 2028 pour en subir les effets. Depuis le 24 août 2022, ce logement ne peut faire l’objet d’aucune révision annuelle, d’aucune majoration au renouvellement, d’aucune hausse à la relocation. Quatre années d’inflation sont donc déjà passées sur un loyer figé. Le calcul de rentabilité d’un bien classé F doit l’intégrer : le rendement affiché est un maximum qui se dégrade mécaniquement.

Pourquoi cinq cents jours sont courts à Paris

Dans un immeuble haussmannien, la part décisive du gain énergétique est rarement dans le lot : elle est dans les parties communes — isolation de la toiture et des planchers bas, remplacement de la chaudière collective, traitement des menuiseries lorsqu’elles relèvent du règlement de copropriété. Ces travaux se votent en assemblée générale, après étude, devis et parfois audit énergétique. Entre la première inscription à l’ordre du jour et la réception du chantier, deux exercices sont une hypothèse basse. Un propriétaire qui saisirait son syndic à l’automne 2027 n’obtiendrait rien avant l’échéance.

Ce qui relève du lot, et peut aller vite

Tout n’est pas collectif. Le remplacement d’une production d’eau chaude vétuste, l’isolation des murs donnant sur cour, la pose de menuiseries performantes lorsque l’aspect extérieur est préservé, la ventilation : ces postes relèvent du propriétaire et produisent, sur un DPE, des gains souvent sous-estimés. Un bien classé F de peu — en bas de classe E, en haut de classe F — bascule parfois sur deux postes. Encore faut-il le savoir, ce qui suppose de relire le DPE et non sa seule étiquette.

Notre pratique

Pour chaque bien en gestion classé F ou G, nous adressons au mandant une note indiquant l’échéance applicable, les postes de travaux identifiés au DPE et ce qui relève de la copropriété. Nous accompagnons l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale lorsque le mandant le souhaite. Nous ne vendons pas de travaux et ne percevons rien sur eux : notre intérêt est que le bien reste louable.