Acheter à Paris à 5 % de droits départementaux : ce que la hausse a réellement changé

La loi de finances pour 2025 a ouvert aux départements la faculté de porter de 4,50 % à 5 % la part départementale des droits de mutation à titre onéreux. Paris a usé de cette faculté avec effet au 1er avril 2025. Dix-huit mois plus tard, la mesure est entrée dans les mœurs sans que ses contours soient toujours bien compris — en particulier son caractère temporaire et son exception.

Ce que paie l’acquéreur, ligne par ligne

Les « frais de notaire » d’un logement ancien ne sont pas des honoraires : ils sont, pour l’essentiel, de l’impôt. Sur le prix net vendeur se superposent la part départementale (5 % à Paris, 4,50 % pour le primo-accédant), la taxe communale de 1,20 %, les frais d’assiette et de recouvrement — 2,37 % du droit départemental — et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. S’y ajoutent seulement ensuite les émoluments du notaire, selon le barème dégressif du décret du 28 février 2020, soumis à TVA. L’ensemble représente de l’ordre de 7,5 % du prix pour un acquéreur classique. Les émoluments proprement dits en constituent environ un septième.

L’exception du primo-accédant

La hausse ne s’applique pas à l’acquéreur de sa résidence principale qui n’a pas été propriétaire de celle-ci au cours des deux années précédentes. Il reste à 4,50 %. Il n’y a pas de condition de ressources. La qualification se vérifie chez le notaire, pièces à l’appui — et elle se perd aisément : un bien détenu en indivision, une résidence principale conservée quelques mois de trop, et le demi-point redevient dû.

Une mesure temporaire, et c’est important

La faculté ouverte aux départements est bornée : sauf reconduction, elle cesse de produire effet pour les actes passés à compter du 1er avril 2028. L’information mérite d’être connue d’un acquéreur qui arbitre entre deux calendriers, même si nous nous gardons de conseiller d’attendre : un demi-point de droits se rattrape en quelques mois de marché, dans un sens comme dans l’autre.

La ventilation du mobilier, et ses limites

Le mobilier vendu séparément n’entre pas dans l’assiette des droits. La pratique est licite, courante, et strictement encadrée : la ventilation doit porter sur des meubles réellement cédés, désignés et valorisés à leur valeur vénale, pièce par pièce, factures à l’appui lorsqu’elles existent. Une ventilation forfaitaire au pourcentage du prix, sans inventaire, est un redressement qui attend. Le notaire, qui engage sa responsabilité, la refusera le plus souvent.

Notre pratique

Nous remettons à tout acquéreur accompagné un décompte prévisionnel des frais d’acquisition, détaillé par ligne, avant signature de la promesse — jamais un pourcentage global. Le simulateur de frais d’acquisition de nos Outils reprend le même décompte, pour l’ancien comme pour la vente en l’état futur d’achèvement.