Dépôt de garantie : un mois pour rendre, et 10 % par mois de retard

Août concentre, à Paris, une part considérable des sorties de locataires. C’est aussi le mois où les restitutions de dépôt de garantie dérapent : gestionnaire en congés, syndic injoignable, régularisation de charges en attente. La loi ne prévoit aucune de ces circonstances. Elle fixe un délai, et une pénalité qui court toute seule.

Un mois, ou deux

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est d’une sobriété utile : le dépôt est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; de deux mois dans le cas contraire. Le point de départ est la remise des clés — au bailleur ou à son mandataire — et non la date de l’état des lieux, ni celle de la fin du préavis. Les deux se confondent souvent ; pas toujours.

La pénalité est automatique

Passé le délai, le solde restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Automatique signifie : sans mise en demeure préalable, sans faute à démontrer, sans pouvoir de modération du juge. Sur un loyer de 2 000 €, trois mois de retard représentent 600 € — pour un dossier qui n’était, le plus souvent, qu’oublié sur un bureau.

Ce qui se retient, et comment ça se prouve

La retenue suppose une créance justifiée : dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux, loyers ou charges impayés, réparations locatives. Elle se prouve par devis ou facture — un montant forfaitaire annoncé sans pièce ne tient pas devant le juge. La vétusté s’oppose à la retenue : un revêtement en fin de vie normale n’est pas une dégradation, et les grilles de vétusté, lorsqu’elles sont annexées au bail, tranchent utilement le débat. L’état des lieux d’entrée est ici la pièce maîtresse ; son absence se retourne contre le bailleur, présumé avoir délivré un logement en bon état.

Le cas de la copropriété : la provision de 20 %

Lorsque le logement est en copropriété, le bailleur peut conserver une provision n’excédant pas 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La régularisation définitive intervient dans le mois qui suit cet arrêté. C’est une faculté encadrée, non un délai supplémentaire pour l’ensemble du dépôt : les 80 % restants obéissent au délai d’un ou deux mois.

Notre pratique

Nous réalisons l’état des lieux de sortie en présence du locataire, par comparaison contradictoire avec celui d’entrée, et nous remettons le décompte de restitution — pièces jointes — dans les dix jours suivant la remise des clés. Les congés d’été ne déplacent pas cette échéance : ils se préparent. Une pénalité de retard est une somme que le bailleur paie sans rien recevoir en échange ; elle n’a jamais d’autre cause qu’un défaut d’organisation.